Anno nuovo, rubrica nuova. Con l’arrivo del 2021 debutta sugli schermi Tempocasa un nuovo appuntamento mensile: Il notaio risponde.
Come dice il nome stesso, il format prevede una “chiacchierata” con un professionista del campo notarile. Al centro tutto quello che c’è da sapere sul complesso iter della compravendita immobiliare.
Il taglio del nastro, per l’inaugurazione della rubrica, è affidato a The Italian Notaries – Busani, Quaggia & Partners, uno degli studi notarili più noti d’Italia. E più di preciso al notaio Giacomo Ridella, socio dello studio. Sotto i riflettori il tema principe di qualsiasi transazione immobiliare (e quello che, allo stesso tempo, fa sorgere più domande): il rogito notarile.
Partiamo dal principio: la definizione di rogito notarile
Il termine viene utilizzato per indicare l’atto pubblico notarile con cui si conclude la compravendita immobiliare. Detto altrimenti, è il gran finale che permette di coronare il sogno di acquistare casa.
Alla stipula – davanti al notaio – partecipano sia la parte venditrice, sia la parte acquirente. Il documento, redatto nei giorni precedenti, viene letto e spiegato dal notaio stesso alle parti. Al termine viene firmato (o, meglio, sottoscritto) da acquirente, venditore e professionista.
Quali documenti servono?
Il rogito richiede la produzione e la presentazione di una serie di documenti da parte del venditore e dell’acquirente.
In prima battuta, entrambi devono fornire documento identificativo (carta d’identità o passaporto) e codice fiscale. Per i cittadini extracomunitari è richiesta, in aggiunta, l’esibizione del permesso di soggiorno. Nota bene: il controllo del notaio sull’identità delle parti serve anche a scongiurare il rischio di furti d’identità, che rappresentano un pericolo abbastanza diffuso persino nell’ambito delle transazioni immobiliari.
In secondo luogo, le parti devono presentare i documenti relativi al loro stato civile (richiedendoli all’ufficio Anagrafe del Comune) e, se coniugati, al regime patrimoniale familiare.
Non solo. Oltre a quanto già elencato, il venditore deve consegnare:
- l’atto di provenienza, che attesta la proprietà dell’immobile. Questo documento permette al notaio di procedere alle ispezioni ipotecarie e catastali, indispensabili per controllare la regolarità dei passaggi di proprietà dell’immobile nel tempo e per verificare l’esistenza di eventuali pregiudizi ancora gravanti (ad esempio precedenti ipoteche, vincoli o pignoramenti);
- la planimetria catastale, che deve essere conforme allo stato di fatto (alias la piantina dell’immobile depositata al Catasto), e l’intera documentazione urbanistica relativa all’immobile. Tramite questi il notaio verifica la regolarità urbanistica e catastale dell’unità abitativa;
- l’attestato di prestazione energetica, alias il documento con cui il notaio può controllare che la prestazione energetica dell’immobile sia certificata in base alle norme nazionali e regionali.
Dalla sua, invece, l’acquirente deve mettere a disposizione:
- tutti i documenti e le informazioni necessarie per consentire al notaio di valutare l’impatto fiscale relativo all’acquisto (ad esempio in merito alla richiesta delle agevolazioni “prima casa”);
- i contatti del funzionario di banca che si occupa della pratica di mutuo;
- la copia dei mezzi di pagamento utilizzati per l’acquisto (ad esempio gli assegni già versati al venditore a titolo di caparra).
Infine, il mediatore immobiliare dovrà comunicare le informazioni relative alla pratica di mediazione immobiliare (come i dati dell’agenzia e la copia dei pagamenti della provvigione).
Cosa succede dopo la firma?
Sottoscritto il rogito, il notaio richiede all’acquirente – per conto dello Stato – il pagamento delle imposte dovute per legge. È quindi il notaio che veste i panni di responsabile d’imposta, ritirando in prima persona la somma necessaria – calcolata al centesimo – per versarla quanto prima all’Agenzia delle Entrate (e senza alcun aggio).
Ma non è tutto qui. Contestualmente alla firma, il professionista rilascia alle parti il certificato di avvenuta stipula. Il documento, firmato dal notaio, attesta che il rogito è stato sottoscritto e che l’acquirente è diventato proprietario a tutti gli effetti. Il certificato potrà poi essere consegnato all’amministratore del condominio – per l’aggiornamento dell’anagrafica condominiale – e potrà essere utilizzato dal nuovo proprietario per richiedere il cambio di residenza.
Versate le imposte allo Stato (la cosiddetta registrazione dell’atto), il notaio deposita il rogito nei pubblici Registri per renderlo noto ed efficace nei confronti di tutti (tecnicamente definiti “terzi”) e procede alla voltura catastale.
Attenzione: al professionista non è consentito rilasciare subito (cioè contestualmente alla firma del rogito) una copia dell’atto. Prima di tutto occorre che il notaio proceda alla registrazione e quindi al versamento delle imposte dovute. Inoltre, in capo al notaio non esiste alcun obbligo di fornire in automatico la copia del rogito. Dovrà piuttosto essere la parte interessata a richiederla espressamente.
Nota bene
In sede di stipula, la lettura dell’atto non solo è obbligatoria per legge, ma anche utile a livello pratico. È infatti l’occasione per un’ultima verifica complessiva e per dirimere eventuali dubbi.
Se si volessero chiarimenti o si volesse modificare qualcosa, insomma, questo è il momento per farlo: il notaio è tenuto a rispondere a ogni domanda e, se le parti sono d’accordo, può cambiare i patti, i termini e le condizioni del rogito.
Approfondimento a cura di
Giacomo Ridella
Rubrica: Il Notaio risponde
Socio di The Italian Notaries – Busani, Quaggia & Partners, uno degli studi notarili più noti d’Italia, esercita la professione notarile nel Distretto di Milano.
